{"id":7001,"date":"2020-04-09T12:21:23","date_gmt":"2020-04-09T10:21:23","guid":{"rendered":"https:\/\/beta.aurisadvocats.com\/2020\/04\/09\/arrendamientos-de-locales-coronavirus\/"},"modified":"2021-01-08T09:46:30","modified_gmt":"2021-01-08T07:46:30","slug":"arrendamientos-de-locales-coronavirus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/auris.bcntic.com\/en\/arrendamientos-de-locales-coronavirus\/","title":{"rendered":"Arrendamientos de locales: efectos del coronavirus"},"content":{"rendered":"

Estos d\u00edas, a causa de la situaci\u00f3n extraordinaria de fuerza mayor y de excepcionalidad sanitaria, econ\u00f3mica y social en la que nos encontramos como consecuencia del virus COVID-19 y las medidas de restricci\u00f3n de movimientos y actividades derivadas del Estado de Alarma declarado por el Gobierno el pasado 14 de marzo de 2020, muchas empresas se est\u00e1n viendo obligadas a tomar medidas para intentar salvaguardar sus negocios.<\/p>\n

Algunas de estas medidas vienen proporcionadas por el Gobierno, pero no todo lo que se est\u00e1 aprobando sirve para cualquier destinatario y tambi\u00e9n hay materias en las que no existen regulaciones. Una materia que ha despertado mucho inter\u00e9s es que sucede con los arrendamientos de los locales de negocio; cuestion\u00e1ndonos qu\u00e9 sucede en aquellos locales cerrados por decreto gubernamental, sin posibilidad de realizar actividad alguna en el mismo, y con un contrato de arrendamiento que cumplir y una renta mensual que hay que pagar.<\/p>\n

La primera obligaci\u00f3n de un abogado es buscar una soluci\u00f3n en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes\u00a0 pero los hechos acontecidos son realmente imprevisibles y es muy dif\u00edcil que exista una cl\u00e1usula contractual que regule qu\u00e9 hacer ante esta situaci\u00f3n.<\/p>\n

Claves legales para los arrendamientos de locales<\/span><\/h2>\n

Una vez realizado lo anterior, esta cuesti\u00f3n nos permite utilizar una doctrina jurisprudencial, no recogida en nuestra legislaci\u00f3n, que puede resultar \u00fatil para dar respuesta a la duda planteada, con la finalidad de preservar la relaci\u00f3n contractual que existe entre las dos partes, arrendador y arrendatario de un local de negocio. Esta doctrina, que sirve para dar una respuesta jur\u00eddica a un supuesto de excesiva onerosidad sobrevenida, es la denominada doctrina de la cl\u00e1usula \u201crebus sic standibus<\/em>\u201d (Sentencias TS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019).<\/p>\n

La cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em>, de uso por lo general sumamente restringido, puede ser invocada ante situaciones sobrevenidas radicalmente imprevisibles que alteren significativamente la base del negocio. La aplicaci\u00f3n de esta doctrina exige que se den una serie de requisitos que han sido identificados por la jurisprudencia a lo largo del tiempo. Entre esos requisitos, los m\u00e1s reiterados son los que figuran a continuaci\u00f3n:<\/p>\n

    \n
  1. Que se haya producido un cambio imprevisto de las circunstancias.<\/li>\n
  2. Que el cambio de las circunstancias sea posterior a la conclusi\u00f3n del contrato.<\/li>\n
  3. Que el cambio de las circunstancias tenga un cierto car\u00e1cter de permanencia.<\/li>\n
  4. Que se produzcan dificultades extraordinarias (pero no imposibilidad) en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.<\/li>\n
  5. Que se trate de contratos de larga duraci\u00f3n, tracto sucesivo o con obligaciones futuras.<\/li>\n
  6. Que la excesiva onerosidad sobrevenida no le sea imputable al deudor<\/li>\n
  7. Que no se trata de contratos de riesgo.<\/li>\n<\/ol>\n

    Los efectos de la aplicaci\u00f3n de esta doctrina, cuando se ha admitido, han sido los de autorizar la finalizaci\u00f3n del contrato (regla excepcional) o los de modificar o revisar el contenido del contrato, soluci\u00f3n \u00e9sta preferida por la doctrina y por la mayor\u00eda de las decisiones de los tribunales.<\/p>\n

    Real Decreto para el cierre forzoso de locales de actividades<\/span><\/h2>\n

    Es el caso que nos ocupa, en el que la estrategia gubernamental ha decretado el cierre forzoso de los locales de actividades en el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma \u00a0y ha interrumpido el aprovechamiento del local sobre el que se fundamenta el contrato de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, se ha producido una desproporci\u00f3n exorbitante entre las partes contratantes, result\u00e1ndole muy dif\u00edcil o imposible \u00a0a la parte arrendataria cumplir con la obligaci\u00f3n del pago de los arrendamientos de locales al haber quedado su actividad abruptamente interrumpida.<\/p>\n

    Se puede entender justificado que el impacto que ha ocasionado la pandemia COVID-19 y las medidas que el Gobierno ha adoptado como consecuencia de la misma, hechos imprevisibles, inevitables y sobrevenidos, han alterado de forma muy significativa las circunstancias en las que se firmaron el contrato inicial de forma que existe un desequilibrio contractual entre las prestaciones que debe cumplir cada parte. Las medidas que se solicitan vienen a corregir este desequilibrio. \u00a0Estas medidas van desde solicitar la suspensi\u00f3n temporal del contrato hasta pedir una reducci\u00f3n de la renta o bien su aplazamiento.<\/p>\n

    Otros argumentos que se citan para buscar soluciones con los arrendados son la\u00a0 buena fe contractual (art\u00edculos 7 y 1258 C\u00f3digo Civil) y de equidad (art\u00edculo 3.2 C\u00f3digo Civil) que deber\u00eda imperar en las relaciones jur\u00eddicas.<\/p>\n

    En la pr\u00e1ctica lo que est\u00e1 sucediendo es que, ante las peticiones de los arrendatarios fundamentadas en la doctrina explicada, los arrendadores est\u00e1n aceptando entrar en negociaciones y buscar soluciones temporales que var\u00edan entre las que hemos comentado.<\/p>\n

    \"Anna<\/p>\n

    Anna Compte<\/strong>
    \nanna@aurisadvocats.com<\/p>\n

    Especialidades:<\/strong>
    \nMercantil
    \nContrataci\u00f3n civil
    \nConflictos societarios<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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