Algunas de estas medidas vienen proporcionadas por el Gobierno, pero no todo lo que se está aprobando sirve para cualquier destinatario y también hay materias en las que no existen regulaciones. Una materia que ha despertado mucho interés es que sucede con los arrendamientos de los locales de negocio; cuestionándonos qué sucede en aquellos locales cerrados por decreto gubernamental, sin posibilidad de realizar actividad alguna en el mismo, y con un contrato de arrendamiento que cumplir y una renta mensual que hay que pagar.

La primera obligación de un abogado es buscar una solución en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes  pero los hechos acontecidos son realmente imprevisibles y es muy difícil que exista una cláusula contractual que regule qué hacer ante esta situación.

Claves legales para los arrendamientos de locales

Una vez realizado lo anterior, esta cuestión nos permite utilizar una doctrina jurisprudencial, no recogida en nuestra legislación, que puede resultar útil para dar respuesta a la duda planteada, con la finalidad de preservar la relación contractual que existe entre las dos partes, arrendador y arrendatario de un local de negocio. Esta doctrina, que sirve para dar una respuesta jurídica a un supuesto de excesiva onerosidad sobrevenida, es la denominada doctrina de la cláusula “rebus sic standibus” (Sentencias TS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019).

La cláusula rebus sic stantibus, de uso por lo general sumamente restringido, puede ser invocada ante situaciones sobrevenidas radicalmente imprevisibles que alteren significativamente la base del negocio. La aplicación de esta doctrina exige que se den una serie de requisitos que han sido identificados por la jurisprudencia a lo largo del tiempo. Entre esos requisitos, los más reiterados son los que figuran a continuación:

1. Que se haya producido un cambio imprevisto de las circunstancias.
2. Que el cambio de las circunstancias sea posterior a la conclusión del contrato.
3. Que el cambio de las circunstancias tenga un cierto carácter de permanencia.
4. Que se produzcan dificultades extraordinarias (pero no imposibilidad) en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
5. Que se trate de contratos de larga duración, tracto sucesivo o con obligaciones futuras.
6. Que la excesiva onerosidad sobrevenida no le sea imputable al deudor
7. Que no se trata de contratos de riesgo.

Los efectos de la aplicación de esta doctrina, cuando se ha admitido, han sido los de autorizar la finalización del contrato (regla excepcional) o los de modificar o revisar el contenido del contrato, solución ésta preferida por la doctrina y por la mayoría de las decisiones de los tribunales.

Real Decreto para el cierre forzoso de locales de actividades

Es el caso que nos ocupa, en el que la estrategia gubernamental ha decretado el cierre forzoso de los locales de actividades en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma  y ha interrumpido el aprovechamiento del local sobre el que se fundamenta el contrato de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, se ha producido una desproporción exorbitante entre las partes contratantes, resultándole muy difícil o imposible  a la parte arrendataria cumplir con la obligación del pago de los arrendamientos de locales al haber quedado su actividad abruptamente interrumpida.

Se puede entender justificado que el impacto que ha ocasionado la pandemia COVID-19 y las medidas que el Gobierno ha adoptado como consecuencia de la misma, hechos imprevisibles, inevitables y sobrevenidos, han alterado de forma muy significativa las circunstancias en las que se firmaron el contrato inicial de forma que existe un desequilibrio contractual entre las prestaciones que debe cumplir cada parte. Las medidas que se solicitan vienen a corregir este desequilibrio.  Estas medidas van desde solicitar la suspensión temporal del contrato hasta pedir una reducción de la renta o bien su aplazamiento.

Otros argumentos que se citan para buscar soluciones con los arrendados son la  buena fe contractual (artículos 7 y 1258 Código Civil) y de equidad (artículo 3.2 Código Civil) que debería imperar en las relaciones jurídicas.

En la práctica lo que está sucediendo es que, ante las peticiones de los arrendatarios fundamentadas en la doctrina explicada, los arrendadores están aceptando entrar en negociaciones y buscar soluciones temporales que varían entre las que hemos comentado.

Anna Compte
anna@aurisadvocats.com

Especialidades:
Mercantil
Contratación civil
Conflictos societarios

Posibilidad de celebrar reuniones y sesiones de órgano de gobierno y administración por videoconferencia aunque no esté previsto en los Estatutos para las entidades de derecho privado: asociaciones, sociedades civiles y mercantiles, consejo rector de las sociedades cooperativas, patronato de las fundaciones.

Posibilidad de adoptar los acuerdos mediante votación por escrito y sin sesión aunque no conste en los Estatutos para las entidades de derecho privado: para los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones cuando lo solicite, al menos, dos de los miembros del órgano .

En relación a la obligación de formular CCAA, el plazo de 3 meses a contar desde el cierre del ejercicio social para que el órgano de administración de una persona jurídica formule las CCAA, queda suspendido hasta que finalice el estado de alarma, reanudándose de nuevo por otros 3 meses a contar desde esa fecha.

Si ya se hubieran formulado, el plazo para realizar auditoría se entiende prorrogado por 2 meses a contar desde que finalice el estado de alarma.

La junta general ordinaria para aprobar las cuentas del ejercicio anterior se reunirá necesariamente dentro de los tres meses siguientes a contar desde que finalice el plazo para formular las cuentas anuales.

En caso de que, antes de la declaración del estado de alarma y durante la vigencia de ese estado, concurra causa legal o estatutaria de disolución de la sociedad, el plazo legal para la convocatoria por el órgano de administración de la junta general de socios a fin de que adopte el acuerdo de disolución de la sociedad o los acuerdos que tengan por objeto enervar la causa, se suspende hasta que finalice dicho estado de alarma.

Si la causa legal o estatutaria de disolución hubiera acaecido durante la vigencia del estado de alarma, los administradores no responderán de las deudas sociales contraídas en ese periodo.

Se suspende el plazo de caducidad de los asientos registrales durante la vigencia de la declaración de alarma.

Se interrumpe el plazo fijado en la Ley Concursal para que el deudor que se encuentre en situación de insolvencia no tenga el deber de solicitar la declaración de concurso:

Mientras esté vigente el estado de alarma, el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concurso.

Hasta que transcurran dos meses a contar desde la finalización del estado de alarma, los jueces no admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hubieran presentado durante ese estado o que se presenten durante esos dos meses. Si se hubiera presentado solicitud de concurso voluntario, se admitirá éste a trámite, con preferencia, aunque fuera de fecha posterior.

Tampoco tiene el deber de solicitar la declaración de concurso, mientras esté vigente el estado de alarma, el deudor que hubiera comunicado al juzgado la comunicación del artículo 5 bis LC. (solicitud de inicio de negociación con los acreedores para alcanzar un acuerdo de refinanciación, o un acuerdo extrajudicial de pagos), aunque hubiera vencido el plazo para hacerlo.

Prórroga de la vigencia del DNI: queda prorrogado por un año, hasta 13 de marzo de 2021, la validez del documento nacional de identidad de las personas mayores de edad titulares de un documento que caduque desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
La prórroga de la validez del documento nacional de identidad permitirá que puedan renovarse, conforme al procedimiento actual, los certificados reconocidos incorporados al mismo por igual periodo.

Podéis consultar el texto íntegro del Real Decreto Ley descrito en el siguiente link del Boletín Oficial del Estado (BOE)

El equipo de Auris Advocats

Cambio de domicilio: cuestión política o económica

En el marco del contexto político actual, el Gobierno español aprobó el pasado 6 de octubre por Decreto Ley 15/2017 una modificación del artículo 285 de la Ley de Sociedades de Capital para facilitar y agilizar los citados cambios de domicilio. No obstante,  en su Exposición de motivos se justifica que  la extraordinaria y urgente necesidad de esta modificación responde a una voluntad dinamizadora y continuación de la modificación efectuada en el mismo artículo en el año 2015, aclarando la modificación efectuada en ese momento.

De la Junta General al Consejo de Administración

Cambiar la sede de una empresa de ciudad, era competencia reservada e indelegable de la Junta General de socios de la sociedad. Para ello, era necesario convocar  y celebrar  una Junta General de socios que debía aprobar la modificación y cambio de domicilio social.

En 2015 ya se modificó el órgano competente para que fuera el órgano de administración pero con la aprobación del Decreto citado,  no hay duda que  es el Órgano de Administración es quien puede realizar de forma exprés un cambio de domicilio de una ciudad a otra, sin pasar por el filtro de la Junta General de socios, salvo que los estatutos digan claramente lo contrario.

Procedimiento más simple

Esta modificación simplifica y acelera traslados que hubieran sido más complejos si hubieran tenido que aprobarse en una junta general, que exige una convocatoria, unos plazos legales, estatutarios y mayorías correspondientes.

Son muchas las empresas que se han beneficiado de esta modificación legislativa como Banco Sabadell o Gas Natural que por un simple acuerdo de su Consejo de Administración han cambiado su domicilio a Alicante y Madrid, respectivamente.

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